<<マンションの寿命とは>>東京都江戸川区の賃貸・売買なら陽光産業株式会社トキビル不動産

こんにちは。東京都江戸川区を中心に売買仲介業を営むトキビル不動産です。

今回は「マンションの寿命」についてお話しします。

マンションの建替えは個人で決める事はできません。
マンションの各区分所有者の共有部分の持分割合で議決権があり建て替えのために5分の4以上の決議が必要となります。
(※2024年2月現在)

マンションの寿命はマンション建築で使われているコンクリートの質や、入居後に適切なメンテナンスを行っているか、地震などの災害に遭ったことがあるかによって寿命が変わります。

一般にマンション平均寿命は68年と言われています。

取り壊されたマンションの平均寿命は、国土交通省が2013年に発表している資料によると平均68年で取り壊されています。
これはあくまでも平均であって、50年で建て替えられているマンションもあれば、33年で壊されてしまいその後の建て替えがないものもあるようです。
現在の日本では全体で70年弱で取り壊されていることが現状です。
取り壊される理由もさまざまですが、「建物が寿命を迎えて、これ以上使い続けることができなくなった」という理由のようです。
寿命を早く迎えるマンションと、長く使い続けられるマンションとでは、いったいどんな違いがあるのでしょうか。

■構造上の問題

マンション構造を理解する上で、重要になるのが耐震基準です。
旧耐震基準（1981年6月1日以前に施工された建築物）に基づいて建設されたマンションは現在の新耐震基準を満たしておらず現行と同じ基準の耐震性が備わっていません。
旧耐震基準では”震度5程度の中規模地震で建物が崩壊しないこと”が基準でした。
しかし、新耐震基準では建物内の人命を守ることに焦点があてられ、”中規模の地震でほとんど損傷しない、かつ、大規模の地震で倒壊・崩壊しない”基準になりました。
つまり、震度6強から7に達する程度の大規模地震でも倒壊を免れる耐震基準が求められています。（参考：国土交通省）
大規模地震が頻繁に発生する日本では旧耐震基準で建てられた中古マンションが選ばれにくい(売却しにくい)のが実態です。

■メンテナンスの問題

マンションの寿命に大きな影響を与えるのが、メンテナンスの問題です。
近年に建築されたマンションであれば、長期修繕計画書が作成されており、定期的にメンテナンスが施されています。
一方、古いマンションの中には長期修繕計画が存在せず劣化が目立ち始め不具合が発生してから、修繕をしている建物もあるようです。
このようなな物件は例えば20年間以上何も手入れしないままになっていることもあり、建物の寿命が短くなる原因になります。

■特に必要なメンテナンスは配管工事

現在、建て替えが進められているマンションの多くが、1960年代から70年代の高度経済成長期に建設されたものです。
鉄筋コンクリート造りの建物の寿命から考えると、耐震工事さえしっかりと行えば、まだ使い続けられるはずですが、この時代のマンションは配管に問題があると言われています。
この時期に建てられたマンションの一部物件では、配管をコンクリートの中に埋め込んでしまっている物件もあります。
配管の寿命は長くても30年と言われているので、すでに寿命を超えているものがほとんどです。
しかし、コンクリートの中に埋め込まれているため、交換することができずに、建て替えるしか選択肢がないというマンションが多いことが現状のようです。

■建材の質

マンションで使われているコンクリートの質も寿命の長さに関わってきます。
例えば、マンションが大量に建てられた1970年代のマンションには質の悪いコンクリートが使用されていることもあり、一部の物件では、築10年経つと雨漏りが相次いだという問題も発生しているようです。
また、給排水管の材料も要注意です。給排水管は、さびやすいメッキ鋼管よりも、腐食に強い塩化ビニール管の方がいいとされています。

■立地条件

マンションの寿命は、マンションが建っている立地や周辺環境が影響してきます。
陽当りが悪ければカビが発生しますし、海に近い立地なら塩害対策をしなければなりません。