住宅購入の見えないお金
2023年01月14日
【売買】住宅購入の見えないお金
こんにちは。東京都江戸川区を中心に売買仲介業を営むトキビル不動産です。
今回は「住宅購入の見えないお金」についてお話しします。
◆金融緩和策の修正を受けて
日銀総裁が昨年12月20日に突如発表した金融緩和策の修正を受けて、長期金利が上昇しました。
このニュースのように35年の住宅ローン組む場合、金融市場に与える影響が大きな世界情勢や経済の変化を、今後35年先まで予想することはとても困難です。
そのため、将来の金利がどう変動するかを予想するのではなく、現在の家計や金利状況を踏まえた上で金利が変動したときにどう対応するのかが重要になります。
その為住宅ローンの変動金利の仕組みを調べてみました。
◆住宅ローンの仕組み
住宅ローンには定期的に金利が見直しされる「変動金利型（以下変動金利）」
当初の一定期間だけ金利が固定の「固定金利選択型」
全期間固定金利の「全期間固定金利型」という3つの金利タイプがあります。
◆変動金利が上がるタイミングは固定金利より後
変動金利は日本の政策金利（マイナス金利政策など）に影響を受け、半年に1回金利が見直しされることになっています。
日本銀行は日本の景気などから政策金利を決め、その政策金利は銀行が優良企業に貸し付ける際の「短期プライムレート」に影響します。
変動金利はこの短期プライムレートを基に決められています。
それに対して、固定金利選択型や全期間固定金利型は国債の利回りに影響を受け、毎月金利見直しのタイミングがあります。
このように、「金利の見直しタイミング」は変動金利型とその他の金利型の大きな違いがあります。
変動金利が上がるときには固定金利はすでに上がっている状態なので、金利が低いときに変動金利を借りて、金利が上がったら固定金利に変えようという方法は現実的ではないということです。
変動金利は常に固定金利より遅いタイミングで変動するのです。
◆「5年ルール」と「125％ルール」
変動金利については「5年ルール」と「125％ルール」といったフレーズを耳にしたことがある方も多いと思います。
これらはいずれも「元利均等返済方式」を提供する金融機関で利用されているルールのようです。
ただし、元金均等方式の変動金利商品や元利均等方式でも一部金融機関では、「5年ルール」や「125%ルール」がなく、適用金利が上がればその時点で返済額がアップするタイプの変動金利を扱っているところもあります。この場合、適用金利が変わるタイミングで返済額も変わります。変動金利であってもどちらのタイプかを理解しておきましょう。
■元利均等返済
毎月の返済額が一定になる返済方法で、元金より利息の支払いが優先されます。
■元金均等返済方式
借り入れ当初に返済額が多くなる返済方式で、元金の支払いを優先するため、返済期間に応じて支払額が減少していきます。
■5年ルールとは
金利が上がっても5年間は返済額が変わらないルールです。
■125％ルールとは
金利が上がっても月々の住宅ローン返済額の上昇幅は前回支払額の125％までに抑えられるというルールです。
何らかの理由で変動金利が急上昇してしまうと、住宅ローンの返済が困難になってしまったり、資金計画が大幅に狂ってしまったり、また多くの人が破産してしまう可能性も考えられます。
そのような場合でも125%ルールがあれば、毎月の返済額が極端に大きくならないため、家計に対して負担を抑えられるのです。
◆これらのルールは本当に返済者の為になっている？
一見すると住宅ローン返済者の負担を抑える配慮に見えますが、本当は利息の支払いで調整しているだけなので、残念ながら本来支払うべき利息がなくなるわけではないようです。
簡単に説明しますと金利上昇によって本来の金利が前回の返済額の130％になる場合、毎月の返済額は125％に抑えられますが、目には見えない将来の未払利息額5%分はどんどん溜まっていき、毎月きちんと支払っているのに水面下では未払い利息がたまって住宅ローンの元本が一向に減らず、住宅ローン返済がなかなか進まないと言う事態にもなりかねないので125％ルールがあるから安全だと考えるのは危険という事です。
変動金利で住宅ローンを組むときはこれらのリスクもふまえて「元利均等返済方式」か「元金均等返済方式」かを慎重に選ぶようにしてください。
◆変動金利と固定金利、どちらを選択するべきか
「低金利だけど金利変動の不安がある変動金利」と、
「金利はやや高いけど金利変動の不安がない固定金利」のメリットとデメリットはあります。
どちらが良いというものではないので、それぞれの特徴をふまえたうえで適した金利タイプを選ぶことをお勧めいたします。
●固定金利が向いている方
（金利上昇リスクを気にすることなく、安定した支払いを継続していけるのが固定金利の魅力です）
・借入金額が多めの方
・金利タイプを変更したり、繰り上げ返済を活用したりといった計画的な返済が苦手な方
・とにかくコツコツと時間をかけてきっちり返済していきたい方
・金利変動という不安を抱えず、精神的な安定を得たい方
・固定30年やフラット35など、借り入れから完済までの毎月返済額が固定になるため、計画的な返済をしたい方
●変動金利が向いている方
（変動金利のリスクは金利が上昇したときに現れますが、元々の借り入れ金額が少ない場合にはリスク自体が弱まり、低金利というメリットを得やすくなります）
・借り入れ金額が少ない方
・返済期間が短い方
・繰り上げ返済を利用して、早く返済したい方
・ある程度、収入や資金面に余裕があり、計画的に返済できる方
住宅ローンはなかなか複雑で難しいです。
まずは銀行、信頼のおけるエージェントに相談して自分に合った住宅ローンを探してみましょう。
マイホーム購入のお役に立てれば幸いです。
T・K
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